Version française en cours de relecture fiscale — la version anglaise fait foi. Read in English
FIRPTA · Canada → Floride
Vendre votre propriété en Floride quand vous résidez au Canada
Si vous résidez au Canada et n’êtes pas une personne des États-Unis au sens fiscal, l’acheteur de votre maison ou de votre condo en Floride retient en général 15 % du prix à la clôture et le verse à l’IRS — 10 %, voire rien, lorsqu’un acheteur particulier va y habiter et que le prix reste sous les seuils. Il s’agit d’un acompte, pas de votre impôt : une déclaration américaine établit ensuite l’impôt sur votre gain et récupère la retenue.
Les taux, et ce qui les fait varier
| Montant réalisé (en dollars américains) | L’acheteur va y habiter | Investisseur ou société |
|---|---|---|
| 300 000 $ ou moins | Aucune retenue | 15 % |
| De 300 000,01 $ à 1 000 000 $ | 10 % | 15 % |
| Plus de 1 000 000 $ | 15 % | 15 % |
La retenue se calcule sur le montant brut — le prix — et non sur votre profit. Un prêt hypothécaire remboursé à la clôture réduit votre encaisse, pas la base de la retenue : la retenue peut donc dépasser l’argent qu’il vous reste. Le taux réduit dépend des projets réels de l’acheteur, qui doit être un particulier et prévoir d’y habiter au moins la moitié des jours d’utilisation au cours de chacune des deux premières années.
Pour faire le calcul sur votre prix, avec le remboursement hypothécaire et les frais : le calculateur (en anglais).
Votre statut dépend des faits, pas de votre passeport
Pour la plupart des résidents canadiens propriétaires d’une résidence d’hiver, la réponse est la même : ils ne sont pas des personnes des États-Unis, et la retenue s’applique. Trois situations changent toutefois la donne et sont fréquentes chez les Canadiens en Floride : une citoyenneté américaine acquise à la naissance ou par un parent, une carte verte obtenue il y a longtemps et jamais formellement abandonnée, et des hivers assez longs pour remplir le critère de présence substantielle.
Ce qui est propre à une vente en Floride
- Pas de retenue d’impôt de l’État : la Floride n’impose pas le revenu des particuliers.
- Beaucoup de condos se vendent sous 1 000 000 $ à des acheteurs qui vont y habiter — le cas où le taux de 10 % (ou l’absence de retenue sous 300 000 $) peut s’appliquer, si l’acheteur le confirme.
- Un acheteur qui louera le logement, ou une société, entraîne la retenue complète de 15 %.
- Le droit de timbre sur l’acte, les frais de titre et la commission réduisent votre encaisse, pas la retenue.
Réduire la retenue : le certificat de retenue
Lorsque 15 % du prix dépasse l’impôt maximal que la vente peut générer, une demande de certificat de retenue (formulaire 8288-B) peut faire fixer un montant inférieur. C’est l’IRS qui décide. Une demande en cours à la date de la vente n’empêche pas la retenue : l’acheteur retient quand même, mais ne verse le montant qu’au 20e jour suivant l’envoi de la décision de l’IRS. L’IRS indique traiter généralement les demandes dans les 90 jours suivant la réception d’un dossier complet — un objectif de l’IRS, pas un engagement. Un dossier complet comprend le numéro d’identification fiscale de chaque partie : sans ITIN, la demande se fait avec un formulaire W-7.
Le volet canadien
La déclaration américaine et la déclaration canadienne portent sur la même vente, dans deux devises et selon deux régimes. Atamatax et le professionnel américain s’occupent du volet américain : la retenue, un éventuel certificat, la déclaration américaine de l’année de la vente. Le volet canadien revient à votre conseiller canadien ; les deux devraient échanger leurs chiffres avant le dépôt de l’une ou l’autre déclaration.
Questions fréquentes
- Je suis citoyen canadien. Suis-je automatiquement un vendeur étranger ?
- Non : la citoyenneté ne tranche pas la question. Vous êtes un vendeur étranger si vous n'êtes pas une « personne des États-Unis » au sens fiscal américain. Un Canadien qui détient une carte verte, qui a aussi la citoyenneté américaine, ou qui remplit le critère de présence substantielle sans exception reconnue est traité autrement.
- Je passe l'hiver en Floride. Est-ce que cela change quelque chose ?
- Possiblement. Les longs hivers s'additionnent dans le critère de présence substantielle (183 jours pondérés sur trois ans). Beaucoup de « snowbirds » qui le remplissent invoquent l'exception des liens plus étroits (formulaire 8840) ou la règle de départage de la convention fiscale Canada–États-Unis. Si vous remplissez le critère sans l'une ou l'autre, faites clarifier votre statut par un professionnel avant de signer quoi que ce soit à la clôture.
- Y a-t-il aussi une retenue de la Floride ?
- La Floride ne prélève pas d'impôt sur le revenu des particuliers : il n'y a donc pas de retenue d'impôt de l'État sur votre vente. Le droit de timbre sur l'acte (documentary stamp tax) figure parmi vos frais de clôture ; ce n'est pas une retenue. La retenue fédérale FIRPTA, elle, s'applique.
- Dois-je aussi déclarer la vente au Canada ?
- En tant que résident du Canada, vous déclarez généralement la vente au Canada également. L'articulation entre l'impôt américain et votre déclaration canadienne — crédit pour impôt étranger, conversion des devises, règles sur la résidence principale — relève de votre conseiller canadien. Les deux déclarations doivent concorder : mieux vaut l'impliquer tôt.
Voir le résultat sur votre propre vente
Le diagnostic est pour l’instant en anglais : quelques questions, des estimations suffisent, et vous voyez la retenue préliminaire et votre encaisse à la clôture avant de laisser une adresse courriel. Vous prévoyez vendre l’an prochain ? Le résultat devient un plan de préparation.
Information générale fondée sur les règles publiées par l’IRS ; ce n’est pas un avis fiscal ou juridique individualisé.